Ikon Development: новый бизнес-класс за пределами МКАД

Выражение «бизнес-класс за МКАД», еще несколько лет назад звучавшее как парадокс или оксюморон, сегодня отражает вполне легитимную девелоперскую практику. Это классический пример того, как накопившиеся количественные изменения служат основой для качественного эволюционного скачка. Особенно усилился тренд на запуск проектов бизнес-класса в Подмосковье, Новой Москве и некоторых отдельных районах в последние два сезона. По данным аналитической службы Ikon Development сейчас за МКАД реализуют 23 новостройки анализируемого сегмента. Каждая третья из них стартовала в 2021-2022 г.

К началу лета 2022 г. продажи недвижимости бизнес-класса велись в 23 комплексах с внешней стороны МКАД. В совокупности они содержат более 2,4 тыс. квартир и апартаментов. Для сравнения во внутренних локациях Москвы представлено 130 новостроек исследуемого сегмента. Их вклад в городскую экспозицию измеряется 16,5 тыс. лотов. Иными словами, удельный вес периферии на сегодняшний день достигает всего 12,8%.

Взятая выборка объединяет проекты из нескольких поколений. Пять комплексов стартовали еще в 2011-2014 гг., три – в 2015-2016 гг. Во многом переломным для позиционирования новостроек бизнес-класса за МКАД стал период 2018-2020 гг. Его наследство – семь успешно функционирующих проектов с общим объемом фонда в 750 квартир. В 2021-2022 гг. экспорт жилищного бизнес-класса в нетрадиционные для него локации вышел на максимальные показатели. Девелоперы инициировали строительство сразу на восьми новых площадках. Благодаря этим премьерам рынок в настоящее время располагает дополнительными 1,2 тыс. квартир и апартаментов.

Большинство новостроек сконцентрированы к западу, северу, северо-западу и юго-западу от МКАД. Лишь четыре адреса относятся к другим направлениям, причем их удельный вес в общей структуре очень мал.

Новомосковские локации покрывают почти две пятых выборки (39,5%). Продукт бизнес-класса продается в пяти проектах на территории ТиНАО. Ценовой минимум зафиксирован в Коммунарке – 7,64 млн рублей за студию 23,7 кв. м. Следует отметить, что на текущий момент 8,3% актуального предложения в Новой Москве приходится именно на жилье бизнес-класса – исторический максимум для этих округов.

На втором месте по объему предложения закрепился Одинцовский городской округ Подмосковья (доля – 32,4%). Здесь покупателям доступны семь проектов, четыре из которых сосредоточены в непосредственной близости от МКАД – рядом с инновационным центром «Сколково». В общей сложности «сколковская» группа насчитывает свыше 600 квартир и апартаментов, готовых к реализации. Новейшая часть местной экспозиции связана с жилым комплексом «Заречный квартал», который строится на восточной границе Мещерского леса и реализуется в концепции на стыке бизнес- и премиум-класса. Он состоит из 16 корпусов переменной этажности и разнообразного инфраструктурного сопровождения. Локация в Сколково отличается едва ли не самыми доступными ценниками на качественный продукт бизнес-класса во всем Московском регионе.

Широким ассортиментом отличается локальный рынок в Химках. Он охватывает 14,3% от существующего предложения во внешних локациях. Этот фонд разделен между двумя новостройками. Причем в одной из них прайс-листы начинаются с 7,48 млн рублей, а в другой – с 6,11 млн рублей. В Красногорске, доля которого ограничена всего 3%, ценовой барьер еще ниже – 5,29 млн рублей. Истра, где на продажу выставлены 65 лотов бизнес-класса, в лидерах по уровню стоимости. Покупка квартиры там обойдется не менее чем в 8,27 млн рублей.

Добавим также, что проекты, атрибутированные как часть бизнес-сегмента, есть и в «заМКАДовских» фрагментах «старой» Москвы. В частности по одному комплексу находится в Северном районе (СВАО) и западной части Кунцево (ЗАО). Вместе они формируют 6,2% экспозиции. На западе минимальная цена лота заметно дороже, чем на северо-востоке: 9,96 млн рублей против 5,87 млн рублей.

«Прошло немало времени, прежде чем удалось убедить экспертное сообщество, покупательскую аудиторию и рынок в самом широком смысле слова, что качественный бизнес-класс может успешно развиваться за пределами МКАД и в полной мере соответствовать всем принятым стандартам. В конце концов, мнение, будто этот продукт предназначен исключительно для локаций на подступах к центру Москвы – всего лишь предрассудок. При грамотном подходе девелопер может создать в Подмосковье или Новой Москве высококлассный проект, способный стать настоящим градостроительным брендом – с яркой идентичностью, хорошо проработанной экологической составляющей, сбалансированной инфраструктурой, отлаженной транспортной доступностью и привлекательными видовыми характеристиками. По целому ряду показателей он может опережать аналоги внутренних локаций. Подтверждением этому тезису служит наш новый проект «Заречный квартал», класс которого мы обозначаем как big premium. Такую амбициозную оценку нам позволяет дать именно локация. На наш взгляд, реализовать аналогичный проект на стыке природы и технологий в столице попросту невозможно», – убежден Александр Галстян, генеральный директор ЖК «Заречный квартал».