Новостройки или вторичка: что выбрать покупателю в 2021 году?

Три-четыре года назад новостройки пользовались повышенным спросом. Это было связано с достаточно существенной разницей в цене на квартиры с вторичного рынка, а покупатели, заключающие сделку на нулевом этапе строительства, экономили еще больше. Таким образом, разница в несколько миллионов рублей становилась весомым аргументом при выборе квартиры на ранних этапах строительства. Но на фоне снижения цен на квартиры в новостройках, падала и цена на квартиры с вторичного рынка, а сроки экспозиции, наоборот, увеличивались, либо продавцам «вторички» приходилось весьма ощутимо снижать цену, чтобы быстрее сбыть квадратные метры.

В связи с изменением в законодательстве долевого строительства (№214-ФЗ, переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов), рынок жилой недвижимости изменился. Как прогнозировали аналитики рынка, нововведение привело к подорожанию квартир в новостройках в среднем на 10-30%. Так, например, по данным портала Realtymag, если в 2017 году в Московской области средняя стоимость квадратного метра составляла 79,3 тыс. рублей, то в 2021 году уже 146,2 тыс. рублей, то есть квартиры в новостройках подорожали в среднем на 85%. Чтобы компенсировать сложившуюся ситуацию, были снижены ипотечные ставки — в среднем на 2-4%, с 9-10% до 6-7% годовых, что позволило снизить ежемесячную нагрузку для заемщиков. А в некоторых случаях коллаборация банков и девелоперов привела к снижению ипотечной ставки на отдельных проектах до рекордно низких отметок — 1,8-2% годовых. Тем не менее, стоимость квартир в новостройках стала сопоставимой со стоимостью квартир на вторичном рынке, а в некоторых случаях даже выше, и это несмотря на то, что недвижимость на «вторичке» на фоне роста цен в новостройках тоже существенно прибавила в цене (правда, всего 18% за тот же период: в 2017 году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Московской области составляла 91,3 тыс. руб, а в 2021 году — 107,9 тыс. руб).

«За последние годы рынок недвижимости претерпел изменения, — считает Валерий Кузнецов, коммерческий директор девелоперской компании RDI. — Цены на квартиры с вторичного рынка значительно приблизились к ценам в новостройках, и сделали квартиры с “вторички” более доступными для покупателей. Данный выбор помимо цены обоснован следующими преимуществами. Во-первых, это возможность быстрого заселения. Покупателям не нужно ждать, когда дом будет построен, они получат ключи сразу после покупки квартиры. Во-вторых, в наличие вся необходимая действующая инфраструктура: сады, магазины, бульвары, спортивные и детские площадки. В-третьих, отсутствие шума и грязи от ремонтных работ. Люди просто покупают квартиру в обжитом районе, пользуются всеми благами цивилизации и радуются жизни уже сейчас, а не потом».

И таких предложений на рынке недвижимости Московской области очень много. В настоящий момент сегодня в Подмосковье строится 258 жилых комплексов, в 251 из них можно приобрести уже готовые квартиры в построенных домах. На финальной стадии реализации находится около 80% проектов, из них полностью сданы 70% проектов. И в таких домах у застройщиков еще остались свободные квартиры, которые прошли Госкомиссию и обмеры БТИ. Эти квартиры переходят на вторичный рынок жилья, хотя в них никто никогда не жил. Именно эти квартиры выгодно отличаются от квартир, приобретаемых в новостройках на момент строительства, и от квартир со вторичного рынка внутри крупных городских поселений, так как здесь имеются все плюсы квартиры с рынка вторичного жилья — построенный дом в обжитом районе с развитой инфраструктурой, и дополняется это современными планировками, новыми коммуникациями и, самое главное, выгодной ценой и отсутствием условно-бесплатного ремонта.

«Последние пару лет мы наблюдаем, как семьи с детьми все чаще хотят увеличить площадь своего жилья за счет покупки более просторной квартиры, продав малогабаритную квартиру в той же Москве. Они выбирают просторные двух- и трехкомнатные квартиры в нашем жилом комплексе, избегая при этом переплат и ипотечной нагрузки», — отмечает Валерий Кузнецов, коммерческий директор девелоперской компании RDI.