На рынке коттеджей в Подмосковье появились признаки стагнации

Очередное падение рубля в начале осени повысило спрос на коттеджи в Подмосковье, однако сейчас рынок демонстрирует показатели, присущие кризису 2008 года.

Решение приобрести загородный дом, участок или дачу обычно принимается клиентом в максимально благоприятных для него экономических условиях. А в кризисные времена покупку "второго дома" обычно откладывают, так как это не является первой необходимостью. Во время кризиса 2008-2009 гг. сделки по загородным подмосковным домам практически остановились, а в продажу массово вышли участки без подряда. После кризиса рынок так и не смог подняться до предшествующего уровня.

В 2014г. экономическая ситуация в стране и падение рубля относительно иностранных валют приводили к кратковременным всплескам покупок, но в целом рынок загородного жилья пришел в состояние стагнации. Такое мнение выразили аналитики, участвовавшие в опросе "РБК-Недвижимости".

Стагнация на "загородке"

Так называемая стагнация на рынке загородной недвижимости Подмосковья продолжается с 2008г., отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По сравнению с прошлым годом даже по ключевым проектам было зафиксировано снижение количества сделок, однако говорить о том, что рынок полностью "встал", было бы неправильно. Продажи идут, хоть и в меньшем объеме, продолжается выход новых поселков на рынок, девелоперская активность соразмерна с показателями прошлого года.

Финансовый директор "Миэль-Загородная недвижимость" Людмила Цветкова считает, что сейчас рынком правит покупатель. Стагнация по сравнению с 2007-2008 гг., когда этот формат жилья был популярен, выражается как в снижении количества сделок, так и в отсутствии роста цен, который был в докризисный период. Например, в проектах, реализованных "Миэль-Загородная недвижимость" в 2006-2007 гг., годовой рост цены составлял больше 100%. Сейчас цены не растут, а если и происходит повышение цены объектов, то оно незначительное и точечное.

По мнению Константина Ковалева, если речь не идет об элитном сегменте, покупателей в первую очередь интересует жилье дачного типа. Так как это второе место жительства, то на него тратится ограниченная сумма денег. Участки без подряда пользуются спросом, если поселок уже функционирует. Спрос, наблюдавшийся на землю с кризисного периода, закончился еще в 2013г. Сегодня проекты, которые выходят с участками без подряда, фактически обречены. Реализовать такой проект очень тяжело, утверждает собеседник "РБК-Недвижимости".

В ожидании скидок

Руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Валентин Зуев и директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов отмечают, что спрос на "загородку" в сентябре из-за удешевления рубля сменился в октябре выжидательной стратегией покупателей и продавцов.

Покупатели пытаются понять, что будет с долларом, и надеются, что собственники объектов начнут давать сумасшедшие скидки, говорит эксперт "Метриум Групп". Однако продавцы не спешат расставаться со своей собственностью по бросовой цене. Тем не менее собственники, которые остро нуждаются в деньгах, все-таки предоставляют скидки, и разовые сделки совершаются.

По словам Валентина Зуева, элитный рынок по традиции привязан к иностранной валюте - отсюда часть отложенных сделок. Чтобы стимулировать данный отложенный спрос, девелоперы меняют условия покупки: вводят специальные цены на определенные объекты, фиксируют внутренний курс.

Как отмечает Людмила Цветкова, вторичный рынок довольно вялый, уходят только ликвидные объекты и те, на которые продавцы готовы делать скидки. По ее данным, с января текущего года до начала осени продавцы потихоньку снижали цены. По некоторым дорогим объектам скидки достигали 30%. Последние месяцы в связи с финансовой неразберихой собственники жилья оценивают, насколько они хотят продать объект и уйти в деньги, соглашается она с мнением предыдущих собеседников.

Стоимость средней покупки

На рынке элитной загородной недвижимости, в том числе первичном, сегодня представлено около 5 тыс. объектов. Однако действительно ликвидных предложений среди них не более 10%. "По большому счету, основная часть сделок заключается именно с этими объектами, ведь хороший товар на прилавке не залеживается", - говорит Илья Менжунов.

По данным эксперта из Blackwood, из того, что покупается, наибольший спрос по бюджету покупки коттеджа за девять месяцев 2014г. был сосредоточен в сегменте от 1 млн долл. (по курсу ЦБ на 11 ноября 2014г. 47,8 млн руб.) до 2 млн долл. (95,7 млн руб.) - это 47% всех сделок по покупке коттеджей. Наибольший спрос по бюджету покупки сблокированного жилья сосредоточен в сегменте до 1 млн долл. (42% всех сделок по покупке сблокированного жилья). Наибольший спрос по бюджету покупки земельных участков сосредоточен в сегменте до 2 млн долл. (64% всех сделок по покупке земельных участков). Это основной спрос по таким направлениям, как Новая Рига, Рублевка, Минское и Можайское шоссе.

Средний бюджет покупки высокобюджетной загородной недвижимости за девять месяцев 2014г. составил: коттедж - 2,3 млн долл., участок – 1,9 млн долл. и таунхаус - 1,42 млн долл., продолжает Константин Ковалев.

В недорогом сегменте в течение года в целом популярностью пользовались индивидуальные дома стоимостью 5-6 млн руб., добавляет эксперт, финансовый директор "Миэль-Загородная недвижимость".