«Метриум Групп»: В каких столичных ЖК появятся свои торговые центры?

Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали торговую инфраструктуру столичных новостроек, возводимую застройщиками отдельно от жилой части. Оказалось, что ее доля в новых ЖК и комплексах апартаментов микроскопическая - всего 9% от общего объема предложения на первичном рынке.

В настоящее время появление социальной инфраструктуры, например, школ и детсадов, диктуют строительные нормы. Сервисная инфраструктура - химчистка, салон красоты, банк, аптека и пр. - появляется автоматически на первых этажах, где строить квартиры запрещено, а можно лишь размещать коммерческие помещения. Таким образом, на сегодняшний день на первичном рынке столицы в 50% жилых проектов магазины и сервисные помещения запланированы преимущественно на первых этажах. В 41% новостроек на нижних уровнях не предусмотрено никакой торговой инфраструктуры. В их число входят ряд элитных клубных домов и апартаментов, где на нижних уровнях, как правило, размещают зоны ресепшн, лобби, сигарные комнаты, а также несколько ЖК бизнес- и эконом-класса, в которых на первых этажах зачастую оборудуют детские образовательные центры, колясочные, комнаты консьержей и технические помещения.

А вот необходимость появления и размер торгового центра в проекте - величина расчетная и зависит от экономической целесообразности. Определяется людским потоком и потенциальным спросом на будущие торговые объекты. Другими словами, появление на территории ЖК торгового центра, супермаркета или магазина зависит от того, насколько доходным в будущем будет этот объект.

Проектов, где торговая инфраструктура строится отдельно от жилой части, всего 17 (9%). В почти половине из них (8 ЖК) застройщики, в основном, возводят масштабные объекты – либо торговый, либо торгово-развлекательный центр. А в 33% (4 ЖК) объекты торговли расположены в стилобатной части, объединяющей корпуса жилого комплекса.

Примечательно, что наиболее крупные объекты застройщики возводят в ЖК бизнес- и эконом-класса, а также в комплексах апартаментов. Это будут, в основном, торговые центры, в двух случаях - торгово-развлекательные центры (ЖК «Северный парк» и мкрн. «Царицыно»). Например, в ЖК «Северный парк» для ТРЦ отведут четырехэтажный корпус площадью 13 тыс. кв.м. В комплексах апартаментов рекордсменом по количеству отведенных под торговлю квадратных метров по праву можно назвать МФК «Водный». В первой очереди строительства этого проекта возводится трехуровневый ТЦ общей площадью 50 тыс. кв. м, в котором разместятся 120 операторов, включая супермаркет и кинотеатр. В элитном классе жилья застройщик ЖК «Литератор» запланировал на территории комплекса строительство монолитного ТЦ площадью 2,6 тыс. кв.м с эксплуатируемой кровлей.

«Появление торгового центра на территории жилого комплекса зависит от площади данного ЖК и его расположения, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - К примеру, строительство торгово-развлекательного центра на территории ЖК «Царицыно» обусловлено масштабом комплекса и удаленностью от метро, где сконцентрированы основные торговые точки. Данный проект состоит из 15 кирпично-монолитных домов общей площадью 420 тыс. кв. м, а расположен минимум в 7 минутах езды от метро. Очевидно, что появление собственного крупного торгового объекта на территории «Царицыно» экономически выгодно, как застройщику, так и жильцам. В МФК «Водный», например, главная причина строительства ТЦ - удачное расположение комплекса - в шаговой доступности от метро. А это значит, что новый торговый центр в данном месте будет со 100% вероятностью востребован, как жильцами самого «Водного», так и внешними посетителями».

Таким образом, сравнительно небольшое количество самостоятельных торговых объектов на территориях строящихся жилых комплексов объясняется тем, что лишь у 9% проектов расположение и масштаб планируемой численности населения дают экономическую целесообразность возведения ТЦ. Кроме того, у большинства московских новостроек в шаговой доступности уже, как правило, есть целый ряд необходимых магазинов и ТЦ, а в 10-15 минутах езды на автомобиле располагаются крупные гипермаркеты. «И наконец, на мизерное количество отдельных ТЦ на территориях ЖК «работает» и тот факт, что зачастую девелоперы на этапе проектирования жилых проектов не работают рука об руку с ритейлерами на предмет будущей площади и планировки коммерческих объектов, а строят, как выгодно им, - заключает Мария Литинецкая. - В итоге, по завершении строительства и введения комплекса в эксплуатацию, метры, изначально отведенные под торговую инфрастурктуру, остаются невостребованными ведущими торговыми операторами, поскольку не отвечают их требованиям. В результате девелопер вынужден искать компромисс, снижая ставки аренды/продажи и дробя помещения на мелкие лоты, что снижает экономическую планируемую эффективность и может ухудшить общие показатели комфортности проживания».