Как определить ликвидность проекта на загородном рынке?

Загородный рынок Подмосковья по-прежнему остается одним из самых рискованных в жилой недвижимости. Здесь нет четких регуляторов, таких как 214-ФЗ на рынке многоквартирных новостроек. Этот сегмент стараются избегать банкиры, с большой неохотой выдавая ипотечные кредиты. В то же время, желающих обзавестись собственным загородным домом или земельным участком сегодня немало. Специалисты компании «Метриум Групп» подготовили несколько советов потенциальным покупателям, которые позволят сделать правильный выбор.

Кадастр – лучший друг покупателя

Несколько лет назад Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила в открытом доступе уникальный продукт – публичную кадастровую карту (см.ссылку). Этот инструмент позволяет потенциальному покупателю загородной недвижимости получить большое количество важной информации. Однако о его существовании знают далеко не все. А те, кто знают, в большинстве своем не умеют пользоваться.

«Публичная кадастровая карта позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земельном участке, - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – К примеру, рядом с коттеджным поселком расположено поле. Любой желающий может посмотреть, является ли оно частной собственностью или государственной. Если форма собственности частная, то с большой долей вероятности на этом поле вскоре могут появиться нежелательные соседи. Хорошо, если это будут многоэтажные новостройки. Известны случаи, когда рядом с поселками возводились промышленные объекты или складские комплексы».

Специалисты компании «Метриум Групп» советуют в первую очередь обращать внимание на возможное негативное соседство. Используя публичную кадастровую карту и информацию из открытых источников нужно выяснить, не планируется ли рядом строительство дорог, заводов, логистических центров или многоэтажных жилых домов. Самыми лучшими вариантами окружения для коттеджного поселка являются земли лесного фонда и водоемы. Это дает почти стопроцентную гарантию того, что спокойствие и размеренность загородной жизни не нарушит какая-нибудь масштабная стройка.

Илья Менжунов приводит в пример возведение Северного обхода города Одинцово – скоростной платной трассы на территории Одинцовского района Московской области. «Эта дорога "похоронила" рынок загородной недвижимости в окрестностях населенного пункта Немчиновка. Цены на коттеджи здесь упали в 3-4 раза, а ликвидность снизилась практически до нуля», - поясняет эксперт.

Поселки-призраки

Большинство современных покупателей загородной недвижимости приобретают объекты для собственного проживания. И одним из самых главных рисков является отсутствие жизни в коттеджном поселке. «Существует немало примеров того, как удачные, на первый взгляд, проекты оказывались "мертворожденными", - говорит Илья Менжунов. – Казалось бы, продажи идут хорошо, концепция продумана до мелочей, но даже спустя несколько лет в поселке никто не живет».

Жизнь в незаселенном поселке – довольно сомнительное удовольствие. Как минимум, это просто неуютно. Вечерняя прогулка среди пустых домов, ни в одном из которых не горит свет, вряд ли доставит удовольствие. Да и днем ничего приятного нет: участки зарастают сорняками, выглядят заброшенными. «Если в многоквартирном доме можно даже не заметить, что живешь один, то в коттеджном поселке это сразу бросается в глаза, - поясняет Илья Менжунов. – Впрочем, есть и объективные факторы. Нет никакой гарантии того, что владельцы пустующих домов исправно вносят эксплуатационные платежи. А это значит, что управляющая компания не сможет в полной мере выполнять свои обязательства. К примеру, в один прекрасный день она может не расчистить от снега улицы или не вывезти мусор. А девелопер, который обещал построить всю необходимую инфраструктуру, глядя на то, что в поселке реально живут 2-3 семьи, вполне может и передумать. Какой ему резон вкладываться в то, чем никто не будет пользоваться?».

Специалисты рекомендуют потенциальным покупателям коттеджей обращать внимание на то, ведутся ли отделочные работы в уже проданных домах. Хорошим показателем является проведение отделочных работ не менее чем в трети из них. Это можно понять по наличию строительного вагончика на участке, присутствию рабочих и многим другим подобным мелочам. «Одним из стопроцентных подтверждений проведения ремонтных работ является наличие на ограждении участка баннера с контактами подрядной организации, - рассказывает Илья Менжунов. – Сегодня многие компании используют этот инструмент для привлечения клиентов из соседних домов».

Если же речь идет об уже готовом и заселенном проекте, то в этом случае можно посоветовать съездить в жилой комплекс несколько раз в будние и выходные дни. В «живом» поселке можно будет увидеть прогуливающихся людей, детей на детской площадке, припаркованные у домов машины и другие признаки жизни.

Инфраструктурные обещания

Сегодня большинство игроков на загородном рынке завлекают покупателей обещаниями того, что в проекте будет все необходимое для комфортной жизни. «Однако, как показывает опыт, до реального воплощения в жизнь эти планы доходят далеко не всегда. В лучшем случае девелопер выполняет свои обещания процентов на 30», - комментирует Илья Менжунов. По словам эксперта, не стоит ожидать в эконом-классе такой же инфраструктуры, как в сегменте «бизнес», а в бизнес-классе - как в элитных коттеджных поселках.

Но даже если застройщик построит все обещанное в полном объеме, покупатель должен понимать, что инфраструктура – это серьезное обременение, которое оказывает значительное влияние на ценообразование. На начальном этапе реализации проекта все затраты девелопера на возведение инфраструктурных объектов закладываются в цену, а после заселения коттеджного поселка значительно повышают размер ежемесячных эксплуатационных платежей. «Оптимальный вариант – размещение инфраструктурных объектов на въезде в поселок, чтобы их можно было открыть для посетителей извне. В этом случае и на жителей поселка не будет накладываться дополнительное финансовое бремя, и инфраструктура будет приносить доход, и посторонние не смогут попасть в жилой комплекс», - говорит Менжунов.

Специалисты компании «Метриум Групп» также рекомендуют обращать внимание и на другие нюансы, связанные с инфраструктурой. Например, посмотреть, где именно девелопер планирует разместить детскую площадку. Этот инфраструктурный объект обязан быть в каждом коттеджном поселке. И участок, отведенный под него, должен располагаться так, чтобы его впоследствии было нельзя продать под строительство еще одного коттеджа. «Также важно узнать, как будет обеспечиваться охрана и эксплуатация поселка. Это намного важнее инфраструктуры», - говорит Илья Менжунов.

Коммуникации прежде всего

Еще один важный показатель проекта с минимальными рисками – это наличие инженерных коммуникаций. «Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в поселок в первую очередь. Если их нет, а строительство уже ведется, то это веская причина отказаться от покупки», - советует Илья Менжунов.

По словам эксперта, на загородном рынке можно встретить немало примеров проектов, которые становились поселками-призраками из-за отсутствия коммуникаций – строительство коттеджей уже полностью завершено, но девелопер затянул с подведением инженерии и покупатели были вынуждены искать более подходящие для проживания коттеджные поселки.

«Для новых проектов, только что вышедших на рынок, важно наличие технических условий. Это уже является гарантией того, что поселок не останется без коммуникаций – выдавая техусловия, снабжающая организация подтверждает физическую возможность подключения», - поясняет эксперт компании «Метриум Групп».

Соседский долгострой

В последние несколько лет покупателей загородной недвижимости активно убеждают в том, что самыми рискованными являются инвестиции в сегмент участков без подряда. Но это не останавливает клиентов, активно скупающих землю. «На самом деле участки без подряда таят в себе не так уж много опасностей, - поясняет Илья Менжунов. – Если в таком поселке есть техусловия на коммуникации и проведено межевание земли, то это уже является гарантией того, что проект жизнеспособен, в него можно смело инвестировать».

Другой вопрос, что многих покупателей отпугивает тот факт, что покупка участка без подряда – это риск долгое время жить на стройке. «На мой взгляд, это не является фактором риска, - комментирует эксперт. – К этому нужно относиться иначе. Если твои соседи строятся, пусть даже и долго, это уже хороший знак. Такого, чтобы все жители поселка с участками без подряда построились и заселились одновременно просто не бывает, это единичные случаи».

Одним из таких уникальных примеров является поселок с участками без подряда «Жуковка XXI». Он был очень быстро продан и не менее быстро застроен: спустя 4 года после начала реализации поселок был уже полностью заселен. «Ожидать такого же от любого поселка без подряда не стоит. Соседский долгострой – это данность, с которой в данном случае нужно смириться», - резюмирует директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

«В последние годы рынок загородной недвижимости становится все более цивилизованным, появляется все больше ликвидных проектов, а количество рискованных постоянно снижается, - говорит Илья Менжунов. – Тем покупателям, которые не хотят ошибиться с выбором, я могу порекомендовать обратить внимание на проекты компаний Villagio Estate, ОПИН, "Глетчер", "Высшая лига строительства", "Абсолют". Из новых брендов заслуживает внимания компания M9 Development. Эти игроки рынка загородной недвижимости завоевали безупречную репутацию, а их коттеджные поселки являются настоящим украшением Подмосковья».