Est-a-Tet: 50 тыс. рублей за 1 кв. м – оптимальная себестоимость доходного дома

Ежедневно 1,5 млн из 4,5 млн работоспособного населения Московской области мигрирует на работу в Москву и обратно. К ним присоединяются порядка 80-90% работающих жителей периферийных районов столицы. И это только по официальным данным. В этой ситуации строительство доходных домов представляется вполне оправданной инициативой с точки зрения властей, которые заинтересованы в том, чтобы разгрузить дороги.

«Бизнесу эта идея интересна, но остается вопрос арендных ставок и географии, – комментирует Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet, –Девелоперу целесообразно строить дом при доходности от 15%, то есть окупаемости сроком 6-7 лет. Следовательно, обеспечив себестоимость строительства на уровне 50 тыс. рублей за 1 кв. м жилья с учетом всех затрат (СМР, материалы, отделка, меблировка, земля, коммуникации, инфраструктура и т.д.), девелопер сможет выйти на хорошую доходность от сдачи в аренду. Кроме того, наличие такого актива как доходный дом по аналогии с коммерческой недвижимостью открывает дополнительные возможности для развития других проектов. В частности получить кредитование под действующий бизнес гораздо легче, чем под участок «пустой» земли или иной, менее ликвидный актив.

Внутри Москвы проекты строительства доходных домов проваливались, несмотря на высокий спрос на арендное жилье. Пока высокая стоимость аренды в Москве, не делает арендное жилье инвестиционно привлекательным. Поэтому приобретая квартиру покупатель, во-первых, стремиться сберечь свои средства, во-вторых, вложить их в ликвидный продукт и только в третьих, получить арендный доход, который окупит вложения только через 10 и более лет. Девелоперу тем более выгодно продать жилье, чем сдавать его в аренду и нести дополнительные расходы на эксплуатацию и обслуживание дома.

Тем не менее, бизнес осознает назревшую проблему. Незанятую нишу жилья в составе деловых районов отчасти занимают апартаменты, входящие в состав МФК. Но эта история применима скорее к Москве. А вот доходные дома будут востребованы в составе существующих и перспективных крупных промышленно-деловых кластеров в Новой Москве и Подмосковье: в Шереметьево, Домодедово, Внуково, Румянцево и Рублево-Архангельском. Себестоимость строительства здесь значительно ниже, чем в Москве, а стоимость аренды будет сопоставимой, равно как и уровень зарплат. Таким образом, сформируется значительный платежеспособный спрос при наличии свободных и относительно недорогих площадок вокруг. Естественно такое жилье должно быть представлено в разных классах, сдаваться с отделкой и меблировкой и обладать боксами для хранения и располагать социальной и коммерческой инфраструктурой».

Напомним, что российские парламентарии пока только обсуждают законопроект о доходных домах, но по данным московских властей, инвесторы, готовые реализовать такие проекты на территории Новой Москвы.