Ставки по ипотеке: «плавающие» или фиксированные?

Популярность плавающих ставок по ипотеке резко упала с приходом кризиса, так как заемщики острее почувствовали все риски, которые предполагает этот тип кредитования. По мнению экспертов, переменные ставки по ипотечному кредиту имеют свои выгоды, но больше подходят для более спокойного с точки зрения экономики периода. Готов ли сегодняшний потребитель идти на риск, оформляя ипотеку по переменной ставке, или, наученный горьким опытом времен кризиса, согласится переплачивать по фиксированной?

Суть постоянной процентной ставки заключается в том, что банк устанавливает определенную величину, которая на протяжении всего времени погашения кредита не меняется. У такого способа начисления процентов есть одно неоспоримое преимущество: постоянство. Дело в том, что когда известен точный размер ставки, то заемщик может планировать свои расходы на много месяцев вперед.

А вот переменные ставки, как уже вытекает из самого их названия, могут меняться. Их величина зависит от суммы двух показателей: наценки (маржи) банка и межбанковского индекса. Среди межбанковских индексов наиболее известны следующие: ставка рефинансирования Центробанка (используется Центробанком при выдаче кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования); MosPrime (проценты, под которые российские банки кредитуют друг друга); Libor (по этой ставке крупнейшие кредитно-финансовые учреждения всего мира готовы выдавать кредиты друг другу) и Euribor (аналог Libor с той разницей, что кредиты предоставляются не в долларах, а в евро). Если заемщик берет кредит с переменной ставкой, то она будет равняться сумме одного из межбанковских индексов (4-6%) и наценке банка, которая, как правило, составляет 5-7%.

Переменные ставки привлекают заемщиков, в первую очередь, тем, что они на 1-2% ниже фиксированных. В зависимости от политики банка плавающая ставка может меняться раз в три месяца, полгода или год. Как правило, большинство банков избирают смену ставки раз в 12 месяцев, а потому для заемщиков сами ставки большой неожиданностью не становятся. Однако в периоды серьезных финансовых потрясений межбанковские индексы могут вести себя непредсказуемо, в чем и заключается их основной риск. Так, во время кризиса резкое изменение плавающих ставок привело к тому, что многие заемщики оказались неплатежеспособными.

«Сегодня переменными ставками предпочитают пользоваться опытные потребители, которые работают в финансовой сфере и хорошо разбираются в банковских тенденциях, а потому могут прогнозировать возможные риски», - комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Кроме того, такой кредит подходит тем, кто собирается погасить ипотеку в кратчайшие сроки.

Следует отметить, что еще существует переменно-фиксированная ставка, которая также нередко называется комбинированной. Она подразумевает, что вначале срока заемщик будет выплачивать кредит по фиксированной ставке, а затем перейдет на «плавающую», которая зависит от объективных экономических показателей. Таким образом, на первые несколько лет заемщики выбирают стабильность, а затем берут на себя все риски, связанные с колебаниями межбанковских индексов, но получают возможность сэкономить.

Выходит, наиболее выгодным для заемщика является кредит с переменной ставкой, который сегодня и преобладает во многих странах Запада. Однако в случае экономических потрясений высока вероятность, что некоторые заемщики, не готовые к резким увеличениям ежемесячных платежей, могут оказаться на грани дефолта.