«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: у офисов класса «С» в пределах ТТК нет конкурентов

По данным компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» доля офисной недвижимости класса «С» в пределах ТТК достигает 20% общего объема представленных здесь офисных площадей. В 2011 году заполняемость арендаторами этого сегмента офисного рынка приближалась к 100%, а рост арендных ставок превысил уровень инфляции.

На сегодня средний уровень арендных ставок на такие помещения составляет 12-16 тыс. руб. за кв.м. в год, включая НДС и коммунальные платежи, без учета расходов на электричество и связь.

Традиционно к классу «С» принято относить типичные здания советских учреждений, бывших НИИ, учебных заведений, или реконструированные до уровня административного здания корпуса промышленных предприятий и т.п., которые не отвечают современным требованиям к конструктиву здания, его техническим системам и инженерному обеспечению. Как правило, это устаревшие морально и физически здания, хотя нередко функционально усовершенствованные.

«Есть мнения экспертов рынка, что спрос на офисы класса «С» крайне низок, в связи с тем, что арендаторы становятся более требовательными не только к качеству внутренней отделки помещений, но и к инженерным системам, системам безопасности и дополнительной инфраструктуре на объекте. Возможно, я буду оригинальна в оценках, но с моей точки зрения, на сегодняшний день спрос на подобные офисы остается стабильно высоким и имеет свою аудиторию», – говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – «Более того, я не вижу реальных конкурентов этому сегменту. Ставки в БЦ класса «В», даже расположенных вблизи МКАД, выше при существенном проигрыше в месторасположении».

Основными потребителями данного сегмента являются маленькие компании, вновь созданные фирмы, которые начинают с низкого сегмента аренды. Еще одна категория арендаторов – торговые компании или сферы услуг – уровня экономкласса, для которых близость к своему потребителю, а значит центральное месторасположение шаговая доступность метро более приоритетны, чем категория здания и комфортные условия. Но и крупные компании и даже международные холдинги для своих бэк-офисов охотно рассматривают помещения класса «С», например, для call-центров, IT-подразделений, бухгалтерии т.п.

Причины, по которым арендаторы держатся за свои офисы не лучшего качества, могут быть самые разные: экономия, близость к фронт-офису своей компании или к своему потребителю.

В будущем этот сегмент продолжит развиваться в тех направлениях, которые обозначены уже сегодня. Есть все предпосылки к его дальнейшему сокращению: как в абсолютном, так и относительном выражении. Новое строительство в центре – это преимущественно высоклассные офисные центры. Часть офисных площадей класса «С» уходит с рынка в рамках вывода промышленных зон. Владельцы многих зданий планируют реконструкцию своих объектов с целью получения уровня доходности, который обеспечивают современные БЦ.

«В перспективе офисный рынок в результате добровольной сертификации бизнес-центров, начавшейся в 2010 году, должен стать более систематизированным. Зачастую позиционированием БЦ занимаются управляющие компании или сами собственники, которые переоценивают свои объекты и завышают класс своего БЦ. На сегодня почти четверть объектов, которые относятся классу «В», таковыми не являются. Отсюда разночтение во мнениях экспертов, неразбериха в анализе», – говорит Елена Мишина. – «Среди уже сертифицированных объектов, которые рынок может принять за образец реального класса «С» названы офисный центр «Салют» на Сущевке, БЦ «Ривер Плаза» на Варшавском шоссе».