ЦИАН: 15 лет на рынке недвижимости Московского региона

15 лет жизни одной из крупнейших площадок Рунета по размещению объявлений о недвижимости – Cian.ru – вместили в себя практически всю современную историю этого рынка в столичном регионе.

Сейчас уже не так просто представить реалии осени 2001 года. Экономика России только оправилась от последствий дефолта 1998 года. Восстановительный рост за счет девальвации рубля начинал сходить на нет, котировки нефти колебались в коридоре 16-20$ за баррель. Впереди будет несколько лет безудержного роста цен, появление новых сегментов рынка, 2 волны кризиса, смены управленческих команд в Москве и Подмосковье, тысячи новых жилых, офисных и торговых комплексов, а также коренные изменения в подходах к технологиям продаж и продвижению объектов.

Жилая недвижимость

За 2001 — 2015 гг. в Москве и Подмосковье было сдано в эксплуатацию 152,6 млн кв. м жилой недвижимости. Сейчас каждый 4-й житель столичной агломерации имеет недвижимость в новом доме, хотя застройка времен СССР все еще остается основой городского пейзажа. В некоторых городах Ближнего Подмосковья застройка обновилась более, чем на половину (в Котельниках 66% жилого фонда построено в 2000-е годы, в Красногорске – 61%, в Одинцово – 50%, в Химках и Балашихе – по 45%, в Подольске – 42%). В Москве по обновлению жилого фонда в последние 15 лет лидируют Обручевский (64%), Ховрино (56%), Раменки (46%) и Марфино (45%).

В каждый из годов последнего 15-летия в Москве и Московской области строилось в среднем по 10 млн кв. м нового жилья (рекордные темпы отмечались в 2007 и 2014 гг., когда было введено по 12,6 и 12,1 млн кв. м жилья соответственно), но распределение этих объемов по сегментам и территориям кардинально менялось. С начала 1990-х до 2003 года Москва уверенно лидировала по вводу в эксплуатацию новостроек среди всех субъектов Федерации. В столице достраивались микрорайоны, запроектированные еще при позднем СССР (Митино, Бутово, Марьинский парк), реализовывались новые градостроительные идеи (к северо-западу от МКАД появляется район Куркино, визуально неотличимый от западноевропейского пригорода).

Значительная часть новостроек тогда не попадала на свободный рынок, распределялась очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхого жилья. Одним из следствий этого становился дефицит на рынке, разгонявший цены даже в условиях относительно невысоких реальных доходов населения (золотые годы нефтяного бума будут еще впереди) и фактического отсутствия ипотеки. В 2002 году и на вторичном, и на первичном рынках цены превосходят психологически важный рубеж в 1 000$ за м2, в 2003 и в 2006 годах показывают более, чем 50%-й рост, разогнавшись в итоге к августу 2008 года до 5 200$ за м2. Олигополистическая структура рынка с доминированием пула застройщиков, приближенных к столичной администрации, также ограничивала его развитие, снижая и без того невысокую доступность жилья для потребителей.

Кризис 2008-2009 гг. серьезно изменил рынок. Практически все цены (кроме части элитного сегмента) стали номинироваться в рублях; появился сегмент жилья комфорт-класса (по стоимости докризисного подмосковного эконома предлагались квартиры с достойной отделкой, с качественными детскими площадками, продуманной социальной инфраструктурой), большая часть крупных застройщиков или разорились или перешли под контроль своих банков-кредиторов.

Смена управленческой команды в 2010 году с последующим пересмотром большей части выданной разрешительной документации, решение о радикальном расширении Москвы за счет всего юго-западного сектора Московской области (воплощено в жизнь в июле 2012), активное внедрение механизмов закона о долевом строительстве (ФЗ-214) приводит к трансформации рынка из «рынка продавца» в «рынок покупателя». В период фактического моратория на строительство в 2010-2011 гг. (в эти годы в Москве сдавалось менее 2 млн кв. м жилья в год) новые идеи на рынке зарождаются в Московской области и на присоединенных территориях. Появляется сегмент малоэтажных многоквартирных домов. Упрощенные градостроительные процедуры, невысокая себестоимость строительства делают привлекательными цены в них. Компромисс между городской квартирой и загородным домом находит своего покупателя, хотя эффективность длительной эксплуатации этих зданий в российском климате покажет лишь время.

После кризиса 2008 года застройщики вынуждены уменьшать площади своих квартир (за последние 6 лет средняя площадь проданной квартиры в новостройках Москвы снизилась с 79 до 61 кв. м). За счет этого они стремятся снизить стоимость входного билета на рынок. Одновременно появляются решения по системам хранения (кладовки на первых этажах и лестничных клетках), оптимизируются и планировки многокомнатных квартир (стандартом становятся «евродвушки» с объединением кухни с гостиной). Все больше девелоперов обращает внимание на качество решений по организации внутридворового пространства и благоустройству (концепция «двор без машин», обязательное включение машиноместа в стоимость многокомнатных квартир и пр). Развивается новый сегмент апартаментов (сейчас на него приходится около 9% от объема активного предложения на первичном рынке в Москве). Здесь ниже цены, хотя и выше риски, коммунальные платежи и вероятность так и не получить оплаченную недвижимость. Эти комплексы как строят «с нуля», так и приспосабливают под них бывшие предприятия, типографии, склады, общежития и научные институты.

Серьезно меняется и территориальная организация рынка жилья в столице. До кризиса 2008 года основной акцент столичных застройщиков — либо точечная застройка в историческом центре, либо строительство комплексов повышенной этажности по периферии парковых зон и

водных объектов. Это приводило к многочисленным конфликтам с местными жителями и градозащитниками, а искусственно сформированный дефицит не мотивировал застройщиков к созданию качественного продукта. С середины 2010-х гг. начинается активное освоение не только небольших бывших фабрик в центре столицы, но и площадок площадью в сотни гектар в промышленном поясе города, в том числе в ранее непрестижных юго-восточных и восточных секторах.

Новые комплексы на месте бывших флагманов столичной индустрии (заводов «Серп и молот», Карачаровского механического, имени Лихачёва) начинают менять сложившееся веками представление о непрестижном востоке и дорогом западе. На берегах Москвы-реки на месте корпусов ЗИЛа пул застройщиков (ЛСР, ТЭН, Лидер-Инвест) строит не просто очередной квартал новостроек, а новый центр Москвы. 14-тысячный спортивно-концертный комплекс, новый парк, московский филиал Эрмитажа в 5 километрах от Кремля по привлекательным ценам квадратного метра меняют структуру спроса на рынке новостроек. Снижается привлекательность для покупателей у подмосковных проектов (огромных спальных районов, построенных часто в чистом поле) с их транспортными и инфраструктурными проблемами.

Жилая недвижимость в Московском столичном регионе остается одним из привлекательных и высокодоходных рынков. Кризис 2014–2016 гг. пока затронул его не так сильно как многие другие потребительские рынки. Это связано и с отношением к квадратным метрам в столичном регионе как к активу, едва ли не более надежному, чем банковские депозиты, и с тем, что рынок все еще далек даже от состояния первичного насыщения. Обеспеченность жильем в столичной агломерации последние годы находится в диапазоне 22–24 кв. м на 1 жителя. Это в 1,5 раза ниже, чем в Западной Европе и соответствует ситуации, когда на среднего жителя не приходится отдельной комнаты. Коренные изменения на рынке возможны при достижении показателей обеспеченности в 27-29 кв. м (т.е. 1 полноценная комната) на 1 жителя.

Коммерческая недвижимость

В Москве времен СССР практически не было офисных и торговых центров в современном понимании этих терминов. Единственный бизнес-центр города был построен в 1980-е компанией американского магната Арманда Хаммера, установившего особые отношения с советским руководством еще в 1920-е годы. Торговая недвижимость была представлена сетью универсамов в спальных районах, десятком универмагов с товарами из социалистических стран, ГУМом и ЦУМом в центре Москвы.

С началом рыночных преобразований в 1990-е гг. в столице строится несколько классических бизнес-центров, а к 850-летнему юбилею города в 1997 году в Москву приходят и современные форматы торговой недвижимости. На Шереметьевской улице открывается первый гипермаркет «Рамстор» с торговой галереей и кинотеатром, а в самом центре города вместо 30 гектар асфальта Манежной площади строится подземный торгово-развлекательный комплекс «Охотный ряд».

И все же наша столица в 2001 году — это бездонный неосвоенный рынок самой большой агломерации Европы. После дефолта августа 1998 года из России ушли многие торговые сети и не все из них горели желанием возвращаться на столь непредсказуемый и нестабильный рынок. Важным триггером для многих ритейлеров стало открытие в 2000 году гипермаркета Ikea. Магазин шведского мебельного концерна появился на Ленинградском шоссе на пути от международного аэропорта Шереметьево в центр столицы. Все прилетающие и присматривающиеся к московскому рынку бизнесмены будут видеть этот важнейший индикатор его привлекательности. Уже через год Ikea выступит в необычной для себя роли девелопера мультиформатных торговых центров. На пересечении МКАД и Калужского шоссе открывается «Мега Теплый Стан», первый торговый центр супер-регионального формата. Главной торговой улицей региона становится МКАД.

Власти Подмосковья охотнее согласовывают проекты по строительству сотен тысяч квадратных метров торговых площадей и трасса, строившаяся для транзитного движения автомобилей, в выходные дни загружается едва ли не сильнее, чем в будни. Практически каждый год здесь появляется очередной «самый большой торговый центр» Москвы, России и даже Европы. В 2007-м таковым становится «Мега Белая дача» в Котельниках, в 2009-м — «Вегас» на пересечении с Каширским шоссе. Внутри МКАД торговые центры сначала заполняют градостроительные резервы, оставленные советскими проектировщиками для так и не построенных общественных сооружений (кинотеатров, домов культуры, выставочных залов и пр.) спальных районов советской Москвы. В первой половине 2000-х застройщики аккуратно выбирают площадки.

Торговые центры этого периода стараются строить на удобных ровных площадках на вечерних сторонах магистралей или непосредственно у станций метро (в 2010-х из-за этого проекты строительства транспортно-пересадочных узлов будут дорогими и не всегда эффективными, ведь лучшие участки уже будут заняты первыми торговыми центрами), в традиционно более престижных районах западной части города. С пренебрежением к западному опыту функционирования транспортных узлов в условиях растущей автомобилизации появляются большие ТРЦ на ключевых привокзальных площадях центра города («Европейский» и «Атриум»).

В ходе кризиса 2008-2009 гг. развитие рынка постепенно сменилось с экстенсивного на интенсивное. Девелоперы стали искать новые форматы и нестандартные решения. Объекты, построенные в начале 2000-х стали подвергаться реконцепции, а в ряде случаев и сносу с последующим новым строительством. С большим опозданием на московском рынке появились аутлет-центры, совмещение транспортных узлов с торговыми галереями (торгово-пересадочные узлы), были снесены или переформатированы все вещевые и строительные рынки, а продуктовые рыночные комплексы один за другим превращаются в аналоги европейских фуд-маркетов.

Развитие рынка офисной недвижимости шло в столице более сложными циклами, во многом повторяя тренды развития российской экономики. В первую половину 2000-х на фоне высоких темпов экономического роста застройщики бизнес-центров просто не успевали за растущим спросом на рынке. Несмотря на рекордные вводы объектов в эксплуатацию и высокие ставки аренды уровень вакантных площадей находился на около-нулевой отметке. Одной из ошибок того периода, за которые приходится расплачиваться столице на современном этапе, стала сверх концентрация офисных комплексов в Центральном деловом районе и продолжение спорного проекта «Москва-Сити».

Улично-дорожная сеть и транспортная инфраструктура города в целом не смогла адаптироваться к сверх концентрации мест приложения труда внутри Третьего транспортного кольца. Проект Москва-Сити (место для которого было определено еще в 1980-е годы) все это время получается как чемодан без ручки — нельзя и остановить его реализацию, но и ошибочность строительства 2 десятков офисных небоскребов в нескольких километрах от Кремля была очевидна уже в начале 2000-х, когда его первые башни только начали появляться из-под земли. В отличие от европейских городов в Москве медленнее шли проекты по реновации промышленных зон с последующим их превращением в деловые районы. Несколько заметных проектов («Красная роза» в Хамовниках, «Красные холмы» на Садовом кольце, Голутвинская текстильная мануфактура на Якиманке) не должны вводить в заблуждение. Сложная структура собственников бывших промышленных земель, институциональные ограничения, попытки столичного руководства поддерживать промышленную функцию на нерентабельных предприятиях — всё это привело к тому, что вместо ресурса коммунально-промышленных зон новое офисное строительство шло в плотно застроенных кварталах исторического центра столицы.

Децентрализация офисной недвижимости началась лишь в 2-й половине 2000-х. Появляется формат бизнес-парков (сначала в спальных районах западной части города («Крылатские холмы», «Западные ворота»), а вскоре и за МКАД («Гринвуд», «Румянцево», Riga Land). Максимальные темпы ввода в эксплуатация офисной недвижимости классов А и В пришлись на 2007-2008 гг. (1,5 и 2,1 млн кв. м соответственно); в посткризисный период лишь в 2013 году удалось превысить отметку в 1 млн кв. м новых офисных площадей. Экономическая стагнация с последующим спадом 2014-2016 гг. вынудило заморозить или переформатировать многие из проектов строительства бизнес-центров. Некоторые из них удалось удачно перевести в формат апартаментов и вывести на рынок жилой недвижимости.

Рынок офисной и торговой недвижимости в Московском регионе к настоящему моменту достиг стадии своего первичного насыщения. По обеспеченности площадями в торговых центрах столица сопоставима с большинством европейских столиц. Практически любой жилой квартал в Москве и Ближнем Подмосковье находится в зоне 15-минутной доступности какого-либо крупного ТРЦ, а существующие объемы введенных и строящихся офисных помещений соответствуют той макроэкономической конъюнктуре, в которой будет находиться РФ в 2016-2020 гг. Ключевой задачей, стоящей перед участниками рынка в среднесрочной перспективе, должен стать рост качества строящихся и реконструируемых объектов, их размещение по территории города с учетом принятой градостроительной парадигмы развития столичной агломерации (уход от радиально-кольцевой структуры к полицентрической, насыщение нежилыми функциями периферийных районов (в т.ч. новых территорий), взаимосвязанное развитие двух субъектов Федерации, Москвы и Московской области).

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты Cian.ru, Reality.dmir.ru (Недвижимость и Цены), Emls.ru.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.