«Метриум Групп»: обзор ближнего Подмосковья с самым высоким и низким уровнем цен

Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали первичный рынок жилья ближнего Подмосковья. Исследованию подверглись относительно крупные и активно застраиваемые города и поселки, расположенные в пределах 35 км от МКАД. В результате, была выявлена пятерка городов с самым высоким и низким уровнем цен на квартиры в новостройках.

В Московской области центров инвестиционно-строительной активности гораздо больше, чем в новой Москве. К ним можно отнести Химки и Мытищи, Люберцы и Одинцово, Красногорск и Реутов, Королев и Балашиху. Во всех вышеперечисленных городах возводится множество жилых комплексов различного уровня комфортности и ценовых категорий. Однако список населенных пунктов с самыми дорогими квартирами возглавляют не они, а небольшой поселок Заречье.

Пятерка населенных пунктов МО с самым высоким уровнем цен.

1 место – Заречье

Безусловным лидером в рейтинге наиболее дорогих населенных пунктов является поселок Заречье, расположенный на западе Подмосковья, рядом с широко-известным Сколково. Все пять проектов, реализуемых на территории Заречья, относятся к высокобюджетному жилью: это и «Сколково-Парк», и «Резиденции Сколково», и ЖК «Грюнвальд». Средняя цена квадратного метра на локальном рынке составляет 169 000 руб. за кв.м, что сравнимо даже с бизнес-классом «старой» Москвы. Стоимость квартир на локальном рынке стартует от 4,6 млн руб. за 39 кв.м (ЖК «Резиденции Сколково») и достигает 45 млн руб. за площади более 220 кв.м. (ЖК «Грюнвальд»).

Главные причины высокого уровня цен в Заречье – небольшая удаленность от МКАД (менее 1 км по Сколковскому шоссе), близость к инновационной долине «Сколково» и общая престижность направления. Наверно, единственной отрицательной стороной Заречья является дороговизна местных новостроек.

2 место – Реутов

Следом за Заречьем в рейтинге со значительным отставанием идет Реутов. Средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в Реутове находится на уровне 102 570 руб. В этом городе возводится 18 новых корпусов, в том числе и высокой ценовой категории. Среди крупных проектов выделяются мкр. «Новокосино» и «Новокосино-2», другие объекты по большей части представляют собой точечную застройку. Самая дешевая квартира площадью 30 кв.м продается за 3,2 млн руб. (ЖК «Новокосино»).

Очевидным достоинством города, позволяющим застройщикам удерживать цены на высоком уровне, является наличие собственной станции метро «Новокосино». Кроме того, Реутов расположен в непосредственной близости от Москвы и имеет с ней ж/д сообщение. Тем не менее, в городе ощущается нехватка объектов социальной инфраструктуры, вызванная, в том числе, и активной застройкой. Не стоит забывать о том, что Носовихинское шоссе и шоссе Энтузиастов постоянно загружены и нуждаются в реконструкции.

3 место – Котельники

Далее по уровню цен расположились Котельники, где квадратный метр первичного жилья в среднем стоит 95 800 руб. Активные продажи ведутся только в корпусах мкр. «Белая Дача», в других двух комплексах предложение ограничено. Минимальная стоимость квартиры на текущий момент составляет 3,6 млн руб. за 50 кв.м. (ЖК «Зеленый Остров»).

Главным фактором, подстегнувшим цена на квартиры в Котельниках, стал будущий запуск одноименной станции метро. Еще недавно это событие планировалось на конец 2013 года, однако на днях стало известно о переносе даты ввода на лето 2014 года. Тем не менее, цены на жилье в ожидании метро растут темпами, опережающими общерыночные. Еще одним положительным моментом следует считать подходящую к концу реконструкцию развязки на Новорязанском шоссе, которая призвана решить транспортные проблемы. При этом уровень собственной инфраструктуры в Котельниках находится на невысоком уровне, да и экологическая обстановка на юго-востоке Подмосковья оставляет желать лучшего.

4 место - Красногорск

На 4 месте оказались два претендента - пос. Юбилейный и Красногорск. Формально по уровню цен после Котельников идет пос. Юбилейный. Его появление в рейтинге кажется неожиданным, ведь он не отличается ни выгодным расположением, ни высокоразвитой инфраструктурой. Но дело в том, что там реализуется всего одна новостройка, которая, к тому же, почти готова. Предложение здесь ограничено, средняя цена квадратного метра составляет 92 000 руб. Справедливо будет не учитывать его в рейтинге и отдать четвертое место Красногорску. Здесь возводится сразу 17 комплексов, наиболее масштабные из которых «Павшинская пойма», «АРТ», «Спасский Мост» и «Изумрудные Холмы». Квадратный метр квартиры в местных новостройках стоит порядка 88 600 руб., а бюджет покупки квартир стартует с 2,7 млн руб. за 27 кв.м. (ЖК «Изумрудные Холмы»).

Главные преимущества Красногорска – близость к Москве (2 км от МКАД), наличие ж/д сообщения со столицей, хорошая экология и развитая инфраструктура. Среди проблем выделяется транспортная, ведь из-за большого количества жителей главные транспортные артерии постоянно загружены.

5 место – Люберцы

Наконец, замыкают пятерку дорогих городов ближнего Подмосковья Люберцы. Локальное предложение представлено 10 комплексами, крупнейшими из которых являются мкр. «Красная Горка», ЖК «Академический», ЖК «Ломоносовский» и миниполис «Самоцветы». Цены на первичном рынке достаточно высоки – порядка 86 300 руб. за кв.м, а квартиру площадью 29,4 кв.м можно купить за 2,7 млн руб. (ЖК «Академический»).

Квартиры в Люберцах пользуются популярностью, ведь город имеет прекрасную транспортную доступность: он расположен в непосредственной близости от МКАД, до ближайшей станции метро всего 10 мин на транспорте, а в скором времени и на территории самого населенного пункта может открыться станция метрополитена. Также до Люберец можно добраться по Казанскому направлению МЖД, где электропоезда ходят практически каждые 10 мин, а на пути от Люберец до Казанского вокзала встречается сразу 4 станции различных веток метро. Среди проблем – плохая экология и постоянные пробки, а также соседство с полями аэрации.

Пятерка населенных пунктов МО с самым низким уровнем цен

1 место – пос. Некрасовский

Список Подмосковных населенных пунктов с самым доступным жильем в новостройках возглавляет п. Некрасовский. Там реализуется всего один, но зато масштабный комплекс «Некрасовский». Объем предложения в нем достаточно велик, квадратный метр в среднем стоит порядка 42 640 руб, а за 2 млн руб. можно купить квартиру площадью 35 кв.м.

Главный недостаток Некрасовского – его удаленность от Москвы (26 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), а также низкий уровень развития инфраструктуры. Однако поселок может похвастаться наличием ж/д станции и близостью Икшинского водохранилища.

2 место – Электроугли

Чуть дороже новые квартиры стоят в Электроуглях, где на текущий момент реализуется два проекта: ЖК «Светлый Город» и ЖК на ул. Школьная. Средняя цена квадратного метра в городе – 45 500 руб., а стоимость на квартиры здесь начинается от 1,4 млн руб. за 29,3 кв.м. (ЖК «Светлый Город»).

Причины невысоких цен на недвижимость в городе стандартны - значительная удаленность от Москвы (23 км от МКАД по загруженному Носовихинскому шоссе), слаборазвитая инфраструктура и непрестижность направления. Среди плюсов можно выделить разве что наличие ж/д станции и соседство с лесными массивами. Однако, эти преимущества не компенсируют в полной мере недостатки, и цены в Электроуглях невелики.

3 место – Старая Купавна

Третье место по доступности новостроек принадлежит Старой Купавне – городу, расположенному в 19 км от МКАД по Горьковскому шоссе. На локальном первичном рынке сейчас представлено три комплекса: ЖК «Купавино», мкр. «Новое Бисерово» и ЖК на ул. Шевченко. В среднем квадратный метр здесь стоит 52 200 руб., а студию площадью 29,3 кв.м можно приобрести за 1,7 млн руб. (ЖК «Новое Бисерово»).

Как и у предыдущих населенных пунктов, главным недостатком Старой Купавны является плохая транспортная доступность и удаленность от Москвы. Кроме того, город не имеет прямого ж/д сообщения со столицей (ближайшая станция в 9 км), отличается малоразвитой инфраструктурой и большой промзоной. К достоинством Старой Купавны можно отнести наличие зеленых зон и водных объектов неподалеку.

4 место – Лосино-Петровский

Далее в рейтинге расположился Лосино-Петровский, где цена квадратного метра квартиры в новостройке находится на уровне 56 100 руб. В этом городе строится два многоквартирных жилых комплекса (ЖК «Петровская Слобода» и ЖК «Ультрамарин»). Минимальная стоимость квартиры в них составляет 2,2 млн за 44,4 кв.м ( ЖК «Петровская Слобода»).

Сам Лосино-Петровский расположен в 24 км от МКАД по Щелковскому (Монинскому) шоссе и собственной ж/д станции не имеет. Местная инфраструктура находится на относительно неплохом уровне, а основные перспективы связаны со строительством дублера Щелковского шоссе.

5 место – Голицыно

Наконец, пятое место по наиболее доступному уровню цен принадлежит г. Голицыно, размещающемуся в западной части Подмосковья в 30 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе. В этом небольшом городе реализуется два крупных проекта: ЖК «Князь Голицын» и ЖК «Молодежный», квадратный метр нового жилья стоит 57 000 руб., а самая дешевая квартира – 2,5 млн за 38 кв.м. (ЖК «Князь Голицын»).

В Голицыно не разнообразная инфраструктура, однако город имеет ж/д связь с Москвой по Белорусскому направлению, к тому же расположен в экологически благоприятной и престижной зоне Московской области.

«В целом, факторы, влияющие на ценообразование рынка новостроек Подмосковья неизменны на протяжении долгого времени, - резюмирует генеральный директор компании Мария Литинецкая. - В первую очередь продавцы учитывают близость к МКАД, транспортную доступность и уровень инфраструктуры населенного пункта. Кроме того, важную роль играет общая престижность направления и имидж территории, сложившийся годами. Впрочем, практически в любом населенном пункте квартиры находят своего покупателя. Кто-то может себе позволить более дорогую покупку и выбирает близкие к Москве крупные города, другие же не имеют такой возможности и предпочитают новостройки в отдаленных зонах за меньшие деньги. Также следует отметить, что даже в «дорогих» городах вроде Люберец или Красногорска можно найти бюджетные предложения, поскольку выбор здесь достаточно велик».